English
Yunanistan Golden Visa Programı son on sekiz ayda önemli ölçüde değişti. 2024 ve 2026 yıllarında yapılan iki önemli düzenlemeyle yatırım eşikleri değişti, gayrimenkule ilişkin şartlar sıkılaştırıldı ve beş yıllık oturum izninin geçerlilik süresinin nasıl hesaplanacağı yeniden düzenlendi. Ketenci & Ketenci olarak başvuruları güncel mevzuata göre yürütüyor, müvekkillerimizin artık geçerli olmayan bilgilere dayanarak karar vermemesi için süreci Yunanistan'daki hukuk danışmanlarıyla doğrudan koordine ediyoruz.
2013 yılında uygulamaya alınan program, AB'de yatırım yoluyla oturum için en çok tercih edilen programlardan biri olmayı sürdürüyor.
Körfez ülkelerinden Güney ve Güneydoğu Asya'ya, Doğu Asya'dan Kuzey Afrika ve eski Sovyet ülkelerine kadar çok farklı bölgelerden yatırımcılara danışmanlık veriyoruz. Bu kişilerin önemli bir bölümü başka ülkelerdeki yatırım yoluyla oturum programlarını da değerlendirmekte ve Yunanistan'ı son yıllarda önemli ölçüde değişen veya tamamen sona eren alternatiflerle karşılaştırmaktadır. Bunlar arasında Portekiz'in gayrimenkul seçeneği ile Nisan 2025'te sona eren İspanya Golden Visa programı da bulunmaktadır.
Göç hukuku ekibimiz, Yunanistan'daki hukuk danışmanları, lisanslı gayrimenkul danışmanları ve vergi uzmanlarıyla doğrudan çalışmaktadır. Böylece müvekkillerimiz başvurunun tüm aşamalarını tek bir ekip üzerinden takip edebilir.
Yunanistan Golden Visa Ne Sağlar?
Yunanistan Golden Visa, gerekli yatırım şartlarından birini karşılayan AB dışı ülke vatandaşlarına beş yıl geçerli ve yenilenebilir oturum izni sağlayan bir yatırım yoluyla oturum programıdır. Portekiz'in gayrimenkul seçeneğini 2023 yılında kaldırması ve İspanya'nın Golden Visa programını Nisan 2025'te sona erdirmesinin ardından Yunanistan, gayrimenkul yolunu hâlâ açık tutan yerleşik AB programlarından biri olarak kalmıştır.
Oturum iznini almak veya korumak için Yunanistan'da belirli sayıda gün bulunma zorunluluğu yoktur. Oturum aşamasında dil sınavı aranmaz ve Yunanistan'da sürekli yaşama şartı bulunmaz. Golden Visa, AB vatandaşlığı vermez ve tek başına Yunanistan vergi mukimliği de doğurmaz.
Programın Hukuki Dayanağı
Program, 5038/2023 sayılı Göç ve Sosyal Entegrasyon Kanunu'nun 100. maddesi kapsamında düzenlenmektedir. Mevcut üç kademeli gayrimenkul yatırım eşikleri, 31 Ağustos 2024 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 5100/2024 sayılı Kanun'un 64. maddesi ile getirilmiştir. Sistem daha sonra, 6 Şubat 2026 tarihinde Resmî Gazete'de (FEK A' 17) yayımlanan 5275/2026 sayılı Kanun ile yeniden düzenlenmiş; başvuruların değerlendirilmesine ilişkin yasal bir işlem hedefi belirlenmiş ve oturum izninin geçerlilik süresinin hesaplanma şekli değiştirilmiştir. Başvurular Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı tarafından yürütülmektedir.
Golden Visa İçin Yedi Yatırım Seçeneği
Başlıca gayrimenkul ve finansal yatırım yolları aşağıda özetlenmiştir. Gayrimenkul hâlen en yaygın seçenek olmakla birlikte, fiziksel bir taşınmazla ilgilenmek istemeyen yatırımcılar arasında fon ve diğer finansal araçlara dayalı seçenekler de daha fazla tercih edilmeye başlamıştır. Ayrıca belirli ortaklık, sermaye ve istihdam şartlarına bağlı ayrı bir startup yatırım yolu da bulunmaktadır.
| Seçenek | Asgari Yatırım | Detaylar |
|---|---|---|
| A: Gayrimenkul, Yüksek Talep Bölgeleri En Yaygın | €800.000 | Attika Bölgesi (Büyük Atina), Selanik, Mykonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ün üzerinde olan adalarda uygulanır. Yatırımın en az 120 m² büyüklüğünde tek bir konut üzerinden yapılması gerekir. |
| B: Gayrimenkul, Standart Bölgeler | €400.000 | Yukarıdaki yüksek talep bölgeleri dışında kalan tüm bölgelerde uygulanır. Mora Yarımadası'nın büyük bölümü, Girit'in büyük bölümü ve daha küçük adalar bu kapsamdadır. Yatırımın en az 120 m² büyüklüğünde tek bir konut üzerinden yapılması gerekir. |
| C: Dönüşüm veya Restorasyon Gayrimenkulü | €250.000 | Ticari kullanımdan konuta dönüştürülen gayrimenkuller ile restorasyon kapsamındaki tescilli tarihî yapılar için geçerlidir. Bölgesel sınırlama bulunmaz ve 120 m² asgari büyüklük şartı uygulanmaz. |
| D: Fon Yatırımı | €350.000 | Yunanistan borsasında işlem gören hisselere, şirket tahvillerine veya devlet tahvillerine yatırım yapan bir yatırım fonuna veya Alternatif Yatırım Fonu'na yatırım yapılabilir. Fonun toplam varlıklarının en az 10 milyon € olması gerekir. |
| E: Vadeli Banka Mevduatı | €500.000 | Bir Yunan bankasında vadeli mevduat hesabına en az 500.000 € yatırılması gerekir. Banka, Golden Visa başvurusundan bağımsız olarak kendi uyum ve fon kaynağı incelemelerini yürütür. |
| F: Devlet Tahvilleri | €500.000 | Yetkili bir aracı kurum üzerinden, satın alma tarihinde en az üç yıl vadeye sahip Yunanistan devlet tahvillerine yatırım yapılması gerekir. |
| G: Startup Yatırımı | €250.000 | Elevate Greece sistemine kayıtlı ve gerekli şartları taşıyan bir Yunan startup şirketine yatırım yapılabilir. Şirketin uygun bir iş planına sahip olması, yatırımcının gerekli asgari ortaklık payını edinmesi ve öngörülen istihdam şartlarının karşılanması gerekir. |
Uygulamaya Dair Not: Yüksek Talep Bölgelerinde Gayrimenkul
2024 değişikliğinden bu yana gerekli yatırım tutarının tek bir tapu üzerinden karşılanması gerekir. Önceki 250.000 € sisteminde zaman zaman kullanılan birden fazla küçük gayrimenkulü birleştirme yöntemi artık yatırım şartını karşılamamaktadır. Attika ve diğer yüksek talep bölgelerinde gayrimenkul fiyatları genellikle daha yüksek, yatırımcı talebi ise daha yoğundur. Ayrıca Golden Visa kapsamında edinilen gayrimenkullerde kısa süreli kiralamaya ilişkin daha sıkı sınırlamalar uygulanmaktadır. Herhangi bir kapora ödenmeden önce tapu geçmişini ve imar durumunu inceliyoruz.
Uygulamaya Dair Not: Standart Bölgelerde Gayrimenkul
Bu seçenek hâlen müvekkillerimiz arasında en sık değerlendirilen yollardan biridir. Attika ve Selanik dışındaki bölgelerde 120 m² ve tek tapu şartını karşılayan gayrimenkul bulmak genellikle daha kolaydır. Bununla birlikte yatırım tutarına ek olarak, gayrimenkul satın alma bedelinin yaklaşık %3,09'u oranındaki devir vergisi de bütçeye dahil edilmelidir.
Uygulamaya Dair Not: Dönüşüm veya Restorasyon Gayrimenkulü
250.000 € eşiğine uygun gayrimenkul sayısı sınırlıdır. Uygun taşınmazlar genel olarak konuta dönüştürülmekte olan ticari alanlar veya restorasyon kapsamındaki koruma altındaki tarihî yapılardır. Mevzuatın gerektirdiği kullanım değişikliğinin, oturum başvurusu onaylanmadan önce ilgili kurallarda belirtilen süre içinde tamamlanması ve gerekli belgelerle belgelendirilmesi gerekir. İnternette "250K Golden Visa'ya uygun" şeklinde pazarlanan birçok gayrimenkul gerçekte bu şartları karşılamamaktadır. Bu nedenle herhangi bir projeyi önermeden önce sınıflandırmayı ilgili belediye makamları nezdinde teyit ediyoruz.
Uygulamaya Dair Not: Fon Yatırımı
Fon seçeneği, gayrimenkul yönetimi ve bakım yükümlülüğü gerektirmez; ancak fon yöneticisi ve fonun sahip olduğu varlıklar açısından düzenli inceleme yapılması gerekir. Her yatırım fonu Golden Visa için uygun değildir. Fonun kuruluş yeri, portföy yapısı ve toplam varlık büyüklüğüne ilişkin şartlar fon kategorisine göre değişebilir ve zaman içinde güncellenebilir. Herhangi bir yatırım yapılmadan önce fonun programa uygunluğunu ve güncel şartlarını Yunanistan'daki finans hukuku danışmanlarıyla teyit ediyoruz.
Uygulamaya Dair Not: Vadeli Banka Mevduatı
Yunan bankaları, Golden Visa başvurusundan bağımsız olarak fonların kaynağına ve müşteri uyumuna ilişkin kendi incelemelerini yürütür. Her banka bu tür yatırımcı mevduatlarını aynı hızda işleme almayabilir. Bu nedenle bu tür başvurularda deneyimli bankalarla çalışıyoruz.
Uygulamaya Dair Not: Devlet Tahvilleri
Satın alınacak tahvillerin işlem tarihinde en az üç yıllık vadeye sahip olması ve yetkili bir Yunan aracı kurum üzerinden kayda alınması gerekir. Oturum izninin korunması için gerekli yatırımın mevzuatta öngörülen süre boyunca devam ettirilmesi gerekir. Bu nedenle satın alma öncesinde tahvilin vadesi ve elde tutma şartları ayrıca teyit edilmelidir. Bu yatırım yolu faiz oranı ve yatırımcının kullandığı para birimine bağlı olarak kur riskleri de içerebilir ve genel olarak hâlihazırda euro cinsinden varlık tutan yatırımcılar açısından daha uygun olabilir.
Uygulamaya Dair Not: Startup Yatırımı
Bu seçenek, 2024-2026 dönemindeki daha geniş kapsamlı mevzuat değişiklikleriyle birlikte uygulamaya alınmış olup diğer yatırım yollarından yapısal olarak farklıdır. Uygunluk yalnızca sabit bir yatırım tutarına bağlı değildir; yatırım yapılacak şirketin Elevate Greece sistemindeki kayıt durumu, edinilecek ortaklık payı ve yaratılacak istihdam da değerlendirilir. Bu nedenle pasif bir yatırım arayan kişilerden çok, erken aşama şirketlere yatırım yapmanın risklerini göze alabilen yatırımcılar için daha uygundur. Herhangi bir yatırım yapılmadan önce hedef şirketin kayıt durumunu ve iş planını inceliyoruz.
Hangi Yatırım Seçeneğinin Size Uygun Olduğundan Emin Değil misiniz?
Hukuk ekibimiz durumunuzu inceleyerek size uygun yatırım seçeneğini değerlendirebilir.
İletişime Geçin Bizi Arayın: +90 532 132 92 33Yunanistan Golden Visa Başvuru Süreci
Ekibimiz, Yunanistan'daki hukuk danışmanları ve lisanslı aracılarla birlikte başvuru sürecinin tüm aşamalarını koordine etmektedir:
- Başvuru sahibinin uygunluk durumunun değerlendirilmesi ve uygun yatırım seçeneğinin belirlenmesi
- Noter onaylı ve apostilli vekâletnamenin düzenlenmesi
- Başvuru sahibi adına Yunanistan Vergi Kimlik Numarası'nın (AFM) alınması
- Gayrimenkul rezervasyonu ve ilk ödemenin yapılması veya seçilen yönteme göre fon yatırımının gerçekleştirilmesi ya da banka mevduatının oluşturulması
- Güncel başvuru şartlarına göre gerekli belgelerin hazırlanması, tercüme edilmesi ve başvuru dosyasına eklenmesi
- Yatırımın tamamlanması: noter huzurunda tapu işlemi, fon transferi veya banka mevduatının teyidi
- Golden Visa başvurusunun yetkili makama sunulması
- Biyometrik işlemlerin tamamlanması; bu işlem genel olarak Yunanistan'da gerçekleştirilir. Yunan konsolosluk makamı üzerinden biyometri imkânı bulunup bulunmadığı ise her dosya özelinde teyit edilmelidir
- Beş yıl geçerli oturum kartının düzenlenmesi
Başvuru Süresi
6 Şubat 2026 tarihinden beri yürürlükte olan 5275/2026 sayılı Kanun'un, eksiksiz bir başvurunun incelenmesi için 90 günlük idari işlem hedefi getirdiği belirtilmektedir. Ancak bu süre, başvurunun başından oturum kartının alınmasına kadar geçen toplam süre olarak değerlendirilmemelidir. Gayrimenkul incelemesi, yatırımın tamamlanması, belgelerin hazırlanması ve biyometrik randevu süreleri toplam süreci uzatabilir. Uygulamada gayrimenkulün belirlenmesinden oturum kartının teslim alınmasına kadar geçen süre çoğu dosyada yaklaşık 8 ila 10 ay arasında değişmektedir. Aynı düzenlemenin, oturum izninin beş yıllık geçerlilik süresinin yatırımın tamamlandığı tarihten değil, oturum kartının düzenlendiği tarihten itibaren başlamasını öngördüğü belirtilmektedir. Belirli bir başvuruda bu hükümlere dayanılmadan önce güncel uygulamayı Yunanistan'daki hukuk danışmanlarıyla teyit ediyoruz.
Golden Visa'nın Sağladığı Başlıca Haklar
- Asıl başvuru sahibi ve şartları karşılayan aile üyeleri için aynı başvuru kapsamında oturum hakkı
- 29 ülkeden oluşan Schengen Bölgesi'nde herhangi bir 180 günlük dönem içinde 90 güne kadar vizesiz seyahat
- Oturum izni alınmadan önce veya sonrasında Yunanistan'da belirli sayıda gün bulunma zorunluluğunun olmaması
- Uygun yatırım korunduğu sürece süresiz olarak yenilenebilen beş yıllık oturum izni
- Aşağıda açıklanan kısa dönem kiralama kısıtlaması saklı olmak üzere gayrimenkulün uzun dönemli olarak kiraya verilebilmesi
- Ayrı vatandaşlığa kabul şartlarının karşılanması hâlinde yedi yıllık kesintisiz yasal ikametin ardından Yunanistan vatandaşlığına başvuru imkânı
- 250.000 €'dan başlayan yatırım seçeneğinin bulunması
Kimler Başvurabilir ve Hangi Aile Üyeleri Dahil Edilebilir?
Asıl başvuru sahibinin en az 18 yaşında olması, temiz adli sicile sahip bulunması ve uygun yatırım seçeneklerinden birinin mali şartlarını karşılaması gerekir. Oturum izni aşamasında dil veya eğitim şartı bulunmamaktadır.
- 18 yaşını doldurmuş AB dışı ülke vatandaşı asıl başvuru sahibi
- Eş veya kayıtlı partner
- 21 yaşından küçük ve evli olmayan çocuklar
- Yaş sınırı veya mali bağımlılık şartı aranmaksızın asıl başvuru sahibinin anne ve babası ile eşinin anne ve babası
İlk başvuru sırasında uygulanan yaş sınırına daha sonra ulaşan bağımlı çocukların yenileme şartları, ilk başvurudaki kurallardan farklı olabilir. Bu nedenle yenileme tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat ayrıca kontrol edilmelidir.
2026 değişikliği kapsamında aile birleşimine ilişkin belgelerin genel olarak asıl başvuruyla birlikte sunulması gerektiği belirtilmektedir. Her dosyanın başında güncel belge sıralamasını Yunanistan'daki hukuk danışmanlarıyla teyit ediyoruz. Usul hangi şekilde uygulanırsa uygulansın, aile üyelerine ait belgelerin erken hazırlanması toplam başvuru süresini kısaltmaktadır.
Golden Visa Gayrimenkullerinde Uygulanan Kısıtlamalar
5100/2024 sayılı Kanun ile Golden Visa kapsamında edinilen gayrimenkuller bakımından iki önemli kısıtlama getirilmiştir. Yatırım kararı verilmeden önce bu kuralların bilinmesi gerekir:
- Tek gayrimenkul şartı: gerekli yatırım tutarı tek bir gayrimenkul üzerinden karşılanmalıdır. Birden fazla düşük değerli taşınmazın birleştirilerek yatırım eşiğine ulaşılması artık kabul edilmemektedir
- Kısa dönem kiralama kısıtlaması: Golden Visa kapsamında edinilen gayrimenkuller Airbnb benzeri kısa dönem kiralamalarda kullanılamaz ve alt kiraya verilemez. Uzun dönemli kiralamaya ise izin verilmektedir
Golden Visa Yunanistan Vergi Mukimliği Doğurur mu?
Yunanistan oturum iznine sahip olmak tek başına kişiyi Yunanistan vergi mukimi yapmaz. Vergi mukimliği genel olarak kişinin ülkede fiziksel olarak bulunduğu süre dikkate alınarak belirlenir. Bir takvim yılı içinde Yunanistan'da 183 günden fazla kalan kişiler Yunanistan vergi mukimi olarak değerlendirilebilir ve bu durumda dünya genelindeki gelirleri açısından Yunanistan'da vergi yükümlülükleri doğabilir.
Vergi bakımından Yunanistan mukimi olmak istemeyen yatırımcıların ülkede geçirdikleri süreyi buna göre planlamaları ve özellikle kendi ülkelerindeki vergi mukimliği kurallarıyla etkileşim söz konusuysa bağımsız vergi danışmanlığı almaları gerekir.
Gayrimenkul satın alımlarında satın alma bedelinin yaklaşık %3,09'u oranında gayrimenkul devir vergisi uygulanmaktadır. Buna ek olarak noter, hukuk ve tapu kayıt işlemleri için genel olarak toplamda yaklaşık %2 ila %4 arasında ek masraf ortaya çıkabilir.
Yunanistan'ın Diğer Avrupa Oturum Programlarından Farkı
Yunanistan, Avrupa'daki görece erişilebilir yatırım eşiklerinden bazılarını uzun süredir uygulanan bir hukuk sistemi ve gelişmiş yabancı yatırımcı pazarıyla bir araya getirmektedir.
Gelişmiş Gayrimenkul Piyasası
Atina, Selanik ve adalarda yabancı yatırımcı talebinin bulunduğu; tapu, noter ve hukuki inceleme süreçleriyle desteklenen gelişmiş bir gayrimenkul piyasası bulunmaktadır.
Hukuki Güvence
Yunanistan bir Avrupa Birliği üyesidir. Gayrimenkul mülkiyeti ve işlemleri Yunan hukuku ve AB hukuku çerçevesinde yürütülür ve yargı sistemi tarafından korunur.
Aile Üyelerinin Dahil Edilebilmesi
Eş, 21 yaşından küçük evli olmayan çocuklar ile hem başvuru sahibinin hem de eşinin anne ve babası aynı başvuru kapsamında programa dahil edilebilir.
Farklı Yatırım Seçenekleri
Yatırımcılar hedeflerine göre gayrimenkul, fon, banka mevduatı, devlet tahvili veya startup seçeneklerinden birini tercih edebilir.
Yunanistan Golden Visa Başvurunuza Başlamaya Hazır mısınız?
Yatırımın yapılandırılmasından oturum kartının düzenlenmesine kadar tüm süreci koordine etmek için hukuk ekibimizle görüşebilirsiniz.
Başvurunuzu Başlatın [email protected]Yunanistan Golden Visa Başvurularında Nasıl Destek Sağlıyoruz?
40 yılı aşkın hukuki deneyime sahip Ketenci & Ketenci, Avrupa, Orta Doğu ve diğer bölgelerde yatırım yoluyla oturum ve vatandaşlık süreçlerinde yatırımcılara danışmanlık sağlamaktadır.
- Uluslararası koordinasyon: Yunanistan'daki hukuk danışmanları, lisanslı aracılar ve vergi uzmanlarıyla doğrudan çalışarak süreci tek bir ekip üzerinden yürütüyoruz
- Gayrimenkul incelemesi: herhangi bir kapora ödenmeden önce tapu geçmişi, imar durumu ve 2024/2026 yatırım şartlarına uygunluğu inceliyoruz
- Uzaktan yürütülebilen süreç: belge hazırlığı ve yatırım işlemlerinin büyük bölümü uzaktan tamamlanabilir; seyahat ihtiyacı genel olarak biyometrik işlem aşamasıyla sınırlıdır
- Çok dilli destek: İngilizce, Türkçe, Arapça ve Mandarin dillerinde destek sunulmaktadır
- Şeffaf maliyet yapısı: üçüncü taraf hizmet ücretleri ve devlet harçları dahil olmak üzere başvurunun temel maliyetlerini sürecin başında açıklıyoruz
Büromuz hakkında daha fazla bilgi edinin: Tarihçe ve Geçmiş | Hukuk Ekibimiz | Yayınlar ve Hukuki Rehberler
Yunanistan Golden Visa Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Yunanistan Golden Visa Başvurunuza Bugün Başlayın
Hukuk ekibimiz güncel 2026 şartları kapsamında başvuru sürecinizin tamamında uzaktan veya yüz yüze destek sağlamaya hazırdır.
Hukuk Ekibimizle Görüşün +90 532 132 92 33
Bu sayfa yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Yatırım tutarları ve başvuru usulleri Yunanistan makamları tarafından değiştirilebilir. Kendi durumunuza özgü hukuki değerlendirme için lütfen doğrudan hukuk ekibimizle iletişime geçin.